Il mutuo per l’acquisto della prima casa gode di vantaggiose agevolazioni fiscali introdotte dallo Stato per favorire chi sente la necessità di acquistare un immobile e soddisfare le proprie esigenze. È importante, soprattutto nella prima fase, conoscere bene quali sono le differenze tra i vari tipi di mutuo per riuscire a scegliere il finanziamento ideale per i vostri bisogni.

Cosa fare?
Primo passo: individuare la somma massima richiedibile. Il cliente valuterà l’importo della somma a seconda di bisogni e disponibilità. Ricordiamo che il cliente dovrà considerare tutte le spese ulteriori (perizie, spese di istruttoria, polizze, notaio).

Secondo passo: analisi e scelta del tasso. Il cliente a seconda delle sue esigenze potrà scegliere tra tasso fisso, variabile o variabile con opzione.

Terzo passo: approfondimento sul mutuo individuato. Al cliente verranno presentati dettagli e globalità del proprio mutuo (costo totale generato dagli interessi, dall’ammortamento…)

Requisiti
L’acquirente deve dichiarare di avere la residenza o di volerla stabilire entro 18 mesi dall’acquisto nel territorio del Comune in cui è ubicato l’immobile da acquistare o nel Comune in cui svolge la propria attività di studio o di lavoro (incluse quelle senza remunerazione).
L’acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di altra casa nello stesso Comune e di non aver già usufruito dell’agevolazione prima casa su un’altra abitazione

In concomitanza con l’acquisto di un immobile, c’è spesso l’esigenza da parte del richiedente del mutuo di avere anche liquidità per ristrutturarlo. Il mutuo per la ristrutturazione consiste in un finanziamento immobiliare finalizzato alla realizzazione di opere di manutenzione sia ordinaria che straordinaria di un immobile. In genere questi mutui, cosiddetti di acquisto e ristrutturazione, non sono molto differenti da quelli normalmente proposti per l’acquisto. Gli enti eroganti offrono infatti soluzioni di mutuo a tasso fisso, variabile e formule a tasso misto, alternando periodi di rimborso con rate indicizzate IRS ed Euribor. Cosa fare?

Primo passo: individuare e documentare la spesa per l’acquisto e ristrutturazione dell’immobile. L’importo erogato dal finanziatore, generalmente, va a coprire l’80% della spesa preventivata e documentata in virtù del fatto che tali lavori andranno ad aumentare il valore futuro dell’immobile stesso.

Secondo passo: l’istituto finanziatore erogherà un primo finanziamento per far fronte all’acquisto dell’immobile. Per la ristrutturazione lo stesso richiederà al mutuatario un preventivo accurato dei lavori che vorrà effettuare (computo metrico lavori). Tale stima economica (emessa dalla società di ristrutturazione) deve essere molto dettagliata: in ogni voce di intervento verrà indicata la relativa spesa.

Terzo passo: per quantificare la cifra da finanziare, l’ente erogante incaricherà un perito per stabilire il valore reale dell’immobile ed il costo delle relative opere di ristrutturazione. Per ogni successiva fase di stato avanzamento lavori verrà nuovamente incaricato un perito per certificare che i lavori siano stati effettivamente eseguiti e che siano in linea con l’importo della somma richiesta.

Se gli interventi di manodopera interessano anche le strutture portanti dell’immobile con il rinnovo o sostituzione delle parti di struttura, è necessario che oltre al preventivo di spesa venga fornito all’istituto erogante un progetto edilizio redatto da un perito autorizzato (geometra, architetto, ingegnere edile) regolarmente iscritto all’Albo dei Professionisti. A questo documento dovrà essere allegata la domanda di autorizzazione edilizia rilasciata dal Comune in cui è ubicato l’immobile e la Denuncia di Inizio Attività (DIA).

Il mutuo di surroga, attraverso il concetto di portabilità del mutuo, serve per trasferire il tuo mutuo presso un nuovo istituto finanziario diverso da quello attuale, a costo zero. La portabilità di un mutuo si concretizza, quindi, nell’atto della surroga che è la soluzione migliore per avere condizioni di mutuo più favorevoli, alleggerendo immediatamente la rata e preservando il futuro. Con la surroga del tuo mutuo si da vita a una nuova operazione di finanziamento modificando completamente le condizioni di tasso, importo e durata. L’operazione relativa al mutuo surroga riguarda solo il debito residuo ed è a costo zero (l’atto di surroga non è soggetto né all’imposta sostitutiva né ad altre imposte, come stabilito dalla legge del decreto Bersani). Cosa fare? Primo passo: il cliente stipula un nuovo mutuo a condizioni più convenienti presso un nuovo istituto finanziatore. Secondo passo: l’importo richiesto dal cliente è finalizzato all’esclusiva sostituzione del vecchio mutuo, dunque non è possibile chiedere una somma aggiuntiva di liquidità o cambiare i soggetti che hanno partecipato al mutuo originario. Terzo passo: il nuovo istituto erogante provvede ad estinguere il debito residuo e si sostituisce (portabilità) al precedente nei rapporti con il mutuatario, subentrando nelle garanzie accessorie, personali e reali (fideiussioni o ipoteche).

Cosa sapere a riguardo:
L’importo del mutuo non può eccedere il debito residuo;
I richiedenti devono essere gli stessi intestatari del mutuo da sostituire;
Tutte le altre caratteristiche del nuovo mutuo possono variare: durata, tasso, spread, piano di ammortamento e periodicità rate.

Vantaggi:
Nessuna penale per l’estinzione del vecchio mutuo;
Assenza di imposta sostitutiva (0,25% prima casa, 2% seconda casa);
Azzeramento spese d’istruttoria e spese bancarie iniziali;
Rimborso per le spese notarili;
Non è necessario cancellare l’ipoteca originariamente costituita, con notevole riduzione di adempimenti e costi notarili: si può semplicemente allegare una copia autentica dell’atto di surrogazione stipulato per atto pubblico o scrittura privata.

Il mutuo sostituzione più ristrutturazione è indicato per chi ha la necessità di effettuare lavori di ristrutturazione di un immobile (per modifiche strutturali o estetiche) su cui sta già pagando un mutuo (mutuo di acquisto).
In questo caso, invece di richiedere un nuovo mutuo per ristrutturazione ed avere quindi due mutui a carico, è più agevole pagarne uno solo, accorpando il primo con il nuovo, avendo così un’unica rata da pagare. La ristrutturazione con sostituzione permette di stipulare nuovamente le caratteristiche del mutuo (tasso, durata e rata) andando a sostituire il capitale residuo del precedente e garantendo la somma necessaria ai lavori.
Nella maggior parte dei casi gli interventi in questione coinvolgono la rimessa a norma degli impianti (elettrici, idraulici e termici) o il rinnovamento di ambienti interni o esterni della propria abitazione.

Cosa fare?
Primo passo: il cliente presenterà un documento di stima economica della ristrutturazione (computo metrico) che dovrà essere redatto dalla ditta edile incaricata, precisando ogni tipo di intervento e indicando la sua relativa spesa.

Secondo passo: l’istituto erogante si occuperà di coprire il debito residuo del richiedente con il precedente istituto e, dopo verifica periziale dei lavori attraverso il computo metrico, preparerà un piano di finanziamento in funzione dello stato di avanzamento dei lavori.

Terzo passo: l’istituto finanzierà l’80% dell’importo complessivo dell’intervento di ristrutturazione e durante l’avanzamento dei lavori, ne verificherà costantemente lo stato.

Solitamente nel caso in cui ci si rivolge ad un altro istituto di credito per richiedere un secondo mutuo legato alle spese di ristrutturazione, è l’istituto stesso a richiedere la cancellazione della precedente ipoteca, per farne iscrivere una nuova a suo beneficio. In questo caso le detrazioni di legge previste per la prima casa rimangono invariate, solamente, però, per gli interessi maturati calcolati dal debito residuo del vecchio mutuo.

Il mutuo sostituzione e liquidità è la soluzione per chi ha già acceso un mutuo per la casa, vuole sostituirlo con uno più conveniente e necessità, allo stesso tempo, una liquidità aggiuntiva per soddisfare esigenze personali.

Cosa sapere a riguardo:
possono essere oggetto di sostituzione i mutui relativi ad acquisto, costruzione e ristrutturazione;
non è ammessa la sostituzione di un mutuo originariamente concesso per liquidità, anche se parzialmente;
il mutuo che si va a sostituire deve essere in regolare ammortamento da almeno 18 mesi;
la durata del mutuo sostituzione più liquidità varia da 10 a 35 anni, mentre il tasso può essere fisso, variabile o variabile con opzione;
l’importo totale del finanziamento non potrà superare l’80% del valore dell’immobile ed inoltre l’importo richiesto a titolo di liquidità non potrà essere superiore a 50.000 euro;
la liquidità erogata permette al cliente di consolidare ogni tipo di debito corrente fino a un tetto massimo di 50.000 euro.

Quando si desidera accendere un mutuo, la banca o l’istituto di credito richiedono delle garanzie, che servono all’ente per tutelarsi in caso di insolvenza, cioè del mancato pagamento delle rate, da parte del mutuatario. In linea generale, le forme di garanzia richieste sono molteplici, anche se la più usuale è la fideiussione da parte di una terza persona, chiamata garante, solitamente rappresentato da un familiare del debitore.
In alternativa, si può garantire un mutuo per l’acquisto di un immobile mediante l’ipoteca, cioè accendendo un ‘mutuo ipotecario’.

In questo caso, la garanzia sul mutuo è rappresentata dall’ipoteca sull’immobile; la durata di questo contratto supera i 5 anni e viene stipulato davanti ad un notaio, che ricopre il ruolo di garante.

È un tipo di mutuo largamente utilizzato in caso di acquisto o la ristrutturazione di immobili, in quanto, in caso di insolvenza da parte del debitore, l’istituto bancario, cioè la parte creditrice, potrà avvalersi del ‘diritto di rivalsa’ sul bene ipotecato.

L’ipoteca è, infatti, una forma di garanzia reale, un diritto creato per svolgere la funzione di garanzia di un credito, che trova disciplina negli articoli 2808 e seguenti del Codice Civile nei quali vengono trattate le ipoteche legali, giudiziarie e volontarie.

Quando si tratta di mutui per l’acquisto di una casa solitamente si parla di ipoteca volontaria, ovvero scelta dalla persona che chiede il prestito per fornire le garanzie essenziali. Ciò non deve comunque allarmare in alcun modo i tanti compratori di un immobile che scelgono di richiedere un mutuo ipotecario per procedere all’acquisto, dal momento che l’ipoteca non intacca in alcun modo i loro diritti per quanto concerne il godimento del bene sul quale è stata iscritta.

Tale forma di garanzia a favore della Banca che ha concesso il finanziamento si attiva, infatti, solo nel caso in cui il creditore abbia difficoltà a rientrare in possesso del denaro prestato in ragione di una serie di ritardi nel pagamento delle rate del mutuo.

Il tasso di interesse applicato è quello determinato alla stipula del contratto e rimarrà lo stesso per tutta la durata del mutuo. Il mutuatario già al momento della stipula del contratto saprà sulla base del piano d’ammortamento, l’ammontare delle singole rate e la durata del mutuo.
Il tasso che verrà applicato al mutuo sarà composto dalla somma tra il tasso di riferimento per i finanziamenti a tasso fisso più lo spread, questa è l’operazione per il calcolo del tasso fisso. Il tasso di riferimento che viene utilizzato nei mutui a tasso fisso è l’EURIRS (Euro Interest Rate Swap).
L’EURIRS rappresenta la media ponderata delle quotazioni alla quale gli istituti finanziari operanti nell’Unione Monetaria Europea realizzano l’Interest Rate Swap. l’Eurirs aumenta con l’aumentare della durata del mutuo, quindi più alta sarà la durata del mutuo più alto sarà il tasso di interesse ad esso applicato. Questo perché ad una durata maggiore viene associato un maggior rischio a cui la banca si espone e che va pertanto remunerato.
Il guadagno principale che riceverà l’istituto erogatore del mutuo è dato dallo spread che mediamente si aggira tra l’1% e il 3%.

Riassumendo il tasso di interesse (TAN) è dato dall’Eurirs + lo Spread, poiché l’EURIRS è un tasso di riferimento valido per tutte le banche, la differenza da un tasso di interesse e l’altro è dato dallo SPREAD, sarà quindi soprattutto questo ultimo a dover essere confrontato. Minore è lo Spread minore sarà il tasso di interesse.

L’accensione di un mutuo a tasso fisso è ideale per chi è avverso al rischio e vuole conoscere prima della stipula del contratto gli importi delle rate del mutuo e l’ammontare complessivo del debito. Sarà inoltre consigliato il mutuo a tasso fisso qualora si preveda una crescita dell’inflazione che si traduce in un aumento del costo del denaro.
Si consiglia di optare sul tasso fisso quando il suo valore è vicinissimo a quello del tasso variabile, quando si vuole pagare una rata fissa per tutta la durata del finanziamento, quando si prevede un rialzo dei tassi nel prossimo futuro.

Ci sono anche degli svantaggi per chi opta per questo tipo di tasso: di norma il tasso fisso è più elevato rispetto al tasso variabile; se i tassi di mercato di riferimento cambiano e subiscono una riduzione purtroppo le rate del mutuo non scendono.

Ci riferiamo a quei mutui la cui rata cambia per l’effetto dell’andamento economico degli indici a cui questi mutui sono legati. Generalmente l’importo delle rate di un mutuo a tasso variabile sono più contenute rispetto a quelle del mutuo a tasso fisso, ma essendo calcolate in base degli indici di riferimento, possono variare per cui aumentare o diminuire.

Il tasso di interesse dei mutui a tasso variabile è composto dal tasso Euribor, che rappresenta il costo del denaro (v. tasso euribor), e lo spread che sta ad indicare il guadagno della banca o ente finanziatore (v. spread). Lo spread, è un parametro soggettivo legato alla politica economica della banca finanziatrice, pertanto tra le varie proposte di mutuo a tasso variabile, possiamo trovare notevoli differenze.

In altre parole il tasso variabile nei mutui, è dato dalla somma dello spread, che rimane invariato per tutto il periodo del mutuo, e il tasso Euribor che per sua natura è legato al valore dei suoi rilevamenti. La banca, a seconda della scadenze delle rate previste dal piano di ammortamento, aggiorna l’importo delle rate rimanenti, con il variare del valore dell’euribor.

Possiamo trovare tra le varie proposte di mutui a tasso variabile, la presenza ed utilizzo dei cosiddetti tasso d’ingresso e il tasso a regime; il primo rappresenta un tasso applicato per i primi mesi di vita del mutuo per poi dare spazio al tasso a regime, che è il tasso effettivo “ufficiale” del mutuo. Generalmente il tasso di ingresso è un tasso promozionale, pertanto è raccomandato verificare che il tasso pubblicizzato su varie proposte di mutuo, sia quello a regime o quello d’ingresso, per poi continuare nella valutazione corretta dell’opportunità capitateci.

Si consiglia di optare sul tasso variabile quando si preferisce che il prestito segui l’andamento del mercato, o quando si prevede che nel lungo periodo il tasso di riferimento euribor tendi a scendere.

I mutui composti dal tasso variabile vengono preferiti da chi dispone di un reddito medio alto, da coloro che nel caso in cui i tassi di riferimento dovessero alzarsi, hanno la capacità economica di accollarsi delle rate elevate, esistono però soluzioni di mutui a tasso variabile che permettono di avere la rata fissa (v. mutuo tasso variabile rata costante).

Abbiamo il tasso applicato composto da una percentuale a quota fissa e l’altra a quota variabile, quest’ ultima condizionata dell’andamento del mercato. Questi tipi di mutui vengono definiti anche a tasso bilanciato.

Per esempio abbiamo una quota al 60% calcolata in base ad un tasso fisso ed una quota 40% a tasso variabile. Sul mercato possiamo trovare delle soluzioni con differente percentuali applicate al tasso complessivo del mutuo.

I vantaggi di questa soluzione di mutuo a tasso misto è rappresentata dal vantaggio di poter sfruttare il tasso variabile, limitato alla sola quota predeterminata, riducendo i rischi di un eventuale rialzo dei tassi.

Di contro i mutui a tasso misto sono calcolati ad una tasso superiore a quelli a tasso variabile ed in caso di diminuzione dei tasso di riferimento Euribor, solo una parte ne subisce la riduzione.